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Fixar a taxa do crédito da casa para toda a vida? Apostar pelo seguro sai muito caro

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Diferença entre os juros no crédito de taxa fixa e variável é grande, mas há outros fatores a desaconselhar fixar a taxa. Custos administrativos e histórico dos juros estão entre os principais.

Trocar o incerto pelo certo. Esta é uma das bandeiras usadas pelos bancos para convencer os clientes a contratarem crédito à habitação de taxa fixa em vez de variável. Têm sido vários os bancos a procurar direcionar clientes rumo a esse produto, oferecendo algo que até agora não era muito habitual: fixar a taxa de juro do empréstimo por 30 anos. Mas será que compensa apostar pelo seguro durante um prazo de tempo tão longo?

O tema ganhou relevo sobretudo desde que, recentemente, o BPI relançou a sua solução de crédito à habitação de taxa fixa a 30 anos e outros dois grandes bancos se lançaram nesta oferta. Mas em específico, a Caixa Geral de Depósitos (CGD) e o Novo Banco que no início deste ano começaram a disponibilizar crédito à habitação de taxa fixa a 30 anos. Para além desses três bancos, o único a permitir esticar a fixação da taxa de juro do empréstimo da casa por um prazo tão prolongado é o Bankinter, enquanto o Montepio fica-se pelos 25 anos.

A taxa fixa, por tradição, não é uma solução muito privilegiada pelos portugueses. O último Relatório de Acompanhamento dos Mercados Bancários de Retalho do banco de Portugal, mostra que em 2017 o grosso dos empréstimos concedidos para a compra de casa era de taxa variável — 81,3% –, enquanto os contratos de taxa mista e fixa representavam 16,9% e 1,8%, respetivamente. A realidade nacional é muito distinta do resto da Europa, onde o crédito à habitação de taxa fixa é que impera.

Menos de 2% dos contratos de crédito da casa foi de taxa fixa em 2017

“Verificamos que no último ano/ano e meio que, perante a inversão de tendência da Euribor nos mercados, os bancos têm procurado capitalizar esta alteração e aproveitar os receios que os consumidores têm de que estas taxas historicamente baixas não se se mantenham durante muito mais tempo, para vender o produto de taxa fixa“, diz Nuno Rico, economista da Deco, para contextualizar a recente aposta dos bancos na promoção dos empréstimos para habitação a taxa fixa. “Não é à toa que são os bancos a tentar colocar esta alternativa da taxa fixa no mercado e não tanto o mercado a pedir a solução”, diz Filipe Garcia, presidente da IMF. O economista esclarece que optar por fixar a taxa é uma solução em que “a prestação é significativamente mais alta no imediato“, o que é benéfico para os bancos. “É verdade que as taxas de juro estão em níveis que podem ser considerados relativamente baixos, mas a diferença entre a taxa fixa e a variável é bastante significativa“, alerta assim.

Juros negativos — taxa variável mais atrativa

Os empréstimos para a compra de casa a taxa variável beneficiam dos níveis historicamente reduzidos, e negativos, dos indexantes. A Euribor a 12 meses, por exemplo, a taxa mais utilizada nos novos créditos à habitação em Portugal está nos -0,108%. Ao mesmo tempo, os bancos apresentam spreads cada vez mais baixos. As margens mínimas que cobram na hora de dar crédito cabem no intervalo entre 1% e 1,50%. Tal implica que a taxa final acaba por ser mais baixa quando comparada com os empréstimos a taxa fixa. Numa análise mais em detalhe das soluções de crédito de taxa fixa a 30 anos atualmente disponíveis verifica-se isso mesmo. A CGD, por exemplo oferece uma taxa de juro anual nominal a partir de 2,85% e até um máximo de 6,6% num crédito de taxa fixa a 30 anos. Um crédito indexado à Euribor a 12 meses que beneficie do spread mínimo da Caixa — 1,3% — fica com uma taxa final de 1,186%. Ou seja, bastante abaixo da solução de taxa fixa.

Já no que respeita ao BPI, as taxas exigidas nesse prazo variam entre 2,95% e 5,5%. Aplicando a mesma lógica ao exemplo da CGD, fixar a taxa de juro neste caso sai mais caro. A mesma realidade observa-se no Bankinter. O banco espanhol, apresenta uma oferta de taxa fixa em que o juro resulta da soma à taxa swap a 30 de um spread que varia entre um mínimo de 1% e um máximo de 2,45% (o mesmo leque de spreads que usa no crédito a taxa variável). Tendo em conta que esse swap está atualmente em 1,24%, a taxa final oscilará entre um mínimo de 2,24% e um máximo de 3,69%. No caso do Novo Banco essa avaliação é mais difícil de fazer, já que a taxa de juro final resulta de uma taxa fixa que é determinada pelo banco a que é somado um spread de um intervalo entre 1,25% a 5,0%. A principal mais-valia de optar por fixar a taxa é a garantia de que os encargos com a prestação da casa não se alteram ao longo do empréstimo. Segundo os especialistas, quem privilegie essa segurança poderá não importar-se de pagar essa diferença. “Permite planificar a vida financeira de forma mais precisa e, naturalmente, cobre o risco de subida da taxa de juro no longo prazo”, lembra Filipe Garcia.

Contudo, o economista defende que “nesta fase a taxa variável parece mais atrativa, sendo que o cliente poderá, a todo o momento, negociar com o banco a passagem para taxa fixa num momento posterior”.

História não joga a favor de fixar a taxa

O facto é que o rumo esperado para os juros de referência é no sentido ascendente, algo que os indexantes já começam a sinalizar. Mas pelo menos até ao próximo ano, não é de esperar uma mexida nos juros de referência, sendo que o mercado antevê subidas muito graduais das taxas nos próximos anos. Certo é que a história também não joga muito a favor dos empréstimos de taxa fixa. “Das análises que temos feito a este produto, concluímos que as ofertas que existem em Portugal não são muito competitivas até ao momento”, diz Nuno Rico, socorrendo-se de uma análise publicada recentemente pela Dinheiro & Direitos que se focou no histórico da Euribor a seis meses desde 1999.

“Tendo em conta o diferencial que era pedido num produto de taxa fixa face à taxa variável, de acordo com os nossos cálculos verificámos que dificilmente iria compensar optar pela taxa fixa, mesmo que optássemos pelos 30 anos”, diz Nuno Rico. Segundo essa análise, a média da Euribor a seis meses entre 1999 e 2017 era de 2,07%. “Ora, tendo em consideração o que normalmente pedem nos contratos de taxas fixas, à exceção de dois períodos 2001-2002 e 2006-2008 em que teria compensado ter optado pela taxa fixa, nos restantes não teria compensado”, justifica.

Falta de transparência e custos administrativos pesam na taxa fixa

Mas há mais fatores que jogam contra optar por soluções de crédito à habitação de taxa fixa. A ausência de uniformização do método usado no cálculo dessa taxa é uma delas. Isto porque ao contrário do que acontece com as taxas de juro variáveis que são usadas nos contratos de crédito à habitação, que estão claramente definidas por lei (devem resultar da média das Euribor do mês anterior, acrescidas do spread contratado), no caso das taxas fixas tal não acontece.

“Está praticamente à liberdade dos critérios dos bancos a sua determinação. Temos desde taxas fixadas a nível administrativo pelos bancos, como taxas que dependem das taxas swap no mercado acrescidas de um spread e temos bancos que consideram ainda outras taxas. Portanto, não há uma regra que permita que haja uma oferta comparável”, afirma Nuno Rico. Esta opinião é partilhada por Filipe Garcia que salienta que “o pricing com taxa variável acrescido de spread é muito mais transparente porque se sabe o que é a taxa e o que é o spread“.

Contra a taxa de juro fixa jogam ainda os custos administrativos associados às amortizações antecipadas de crédito à habitação. O cliente paga ao banco 2% do valor a amortizar no caso dos empréstimos de taxa fixa, enquanto nos de taxa variável esse encargo está limitado a um teto de 0,5%. Numa amortização de 50 mil euros, por exemplo, essa diferença pesa no bolso do cliente. Num crédito de taxa variável, esse custo administrativo é de 250 euros. No crédito de taxa fixa sobe para mil euros.

Cortesia ECO em 11/03/2019